A vistoria de entrada
A vistoria de entrada registra o estado do imóvel no dia em que você recebe as chaves. Ela é o documento de referência da locação: na saída, o imóvel é comparado com o que foi registrado ali.
Se algo não estiver de acordo com o que consta na vistoria, você tem 5 dias úteis para apresentar suas observações por escrito.
Vale usar esse prazo com calma: percorra o imóvel, teste torneiras, tomadas, fechaduras e janelas, e registre com fotos o que achar relevante. É um cuidado simples que evita divergência mais adiante.
Na entrada, quatro coisas para resolver logo
- Troque o segredo das chaves. O contrato prevê isso expressamente, e o locador não responde por furtos ou roubos de bens que estejam no imóvel.
- Transfira as contas para o seu nome em até 10 dias. Água, luz e gás. O prazo é contratual e o descumprimento gera multa equivalente a um aluguel. É uma das penalidades mais fáceis de evitar e das que mais pegam gente distraída.
- Verifique se há débitos anteriores. Pendências de antes da locação são do locador. Notificado, ele tem 2 dias úteis para quitar; se não quitar, você pode pagar e pedir reembolso.
- Leia a convenção e o regimento interno do condomínio. Você se obriga a cumpri-los, e multas condominiais aplicadas por infração sua são de sua responsabilidade.
O que você paga todo mês
| Item | Observação |
|---|---|
| Aluguel | Valor e data de vencimento definidos no contrato |
| Condomínio | Obter e pagar o boleto é responsabilidade sua |
| IPTU | Cobrado em cota mensal (valor anual dividido por 12) |
| Seguro contra incêndio | Cobrado junto com o aluguel, renovado anualmente |
| Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) | Percentual definido em contrato |
O FCI é seu dinheiro
O Fundo de Conservação do Imóvel é uma reserva mensal, em percentual definido no seu contrato, reversível a você e corrigida pelo índice da caderneta de poupança.
Ele existe para reduzir o desembolso no fim da locação: se a vistoria de saída apontar reparos, eles saem do FCI. Não havendo pendências, o valor é devolvido em até 10 dias após a entrega do imóvel.
O FCI não é garantia locatícia e não se confunde com ela. São coisas distintas, com finalidades distintas — as modalidades de garantia estão no guia de garantia locatícia.
O seguro contra incêndio protege os dois lados
O seguro é obrigatório e costuma ser lido apenas como mais um custo. Não é bem assim.
Ele protege o patrimônio do proprietário, naturalmente. Mas protege também você: se um incêndio, uma explosão ou um dano elétrico partir do imóvel enquanto você mora nele, é o seguro que responde — e não o seu bolso. Sem ele, um acidente doméstico poderia virar uma dívida de proporção bem maior que o aluguel.
Dois pontos que evitam mal-entendido:
- Ele cobre o imóvel, não os seus bens. Móveis, eletrônicos e objetos pessoais não estão cobertos. Se quiser protegê-los, é caso de contratar um seguro residencial próprio.
- Ele não cobre tudo. Danos decorrentes de negligência, imperícia ou má conduta ficam fora da cobertura, e nesses casos a responsabilidade é de quem causou.
Se atrasar
Multa de 10% sobre o valor devido, juros de 1% ao mês e correção monetária, calculados dia a dia.
E há um ponto que convém saber com antecedência: ao assinar, você autoriza expressamente a administradora a inscrever seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e a protestar o débito em cartório, em caso de inadimplência.
Quem paga o quê, a divisão que evita discussão
A maior fonte de conflito em locação é esta. A Lei do Inquilinato separa as despesas de condomínio em dois grupos, e a divisão não é negociável.
| Despesas ordinárias — você paga | Despesas extraordinárias — o proprietário paga |
|---|---|
| Salários e encargos dos funcionários do condomínio | Obras de reforma ou acréscimo que afetem a estrutura |
| Água, esgoto, gás e luz das áreas comuns | Pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas |
| Limpeza e conservação das áreas comuns | Obras para repor as condições de habitabilidade do prédio |
| Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antena coletiva | Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia e lazer |
| Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas comuns | Decoração e paisagismo das áreas comuns |
| Manutenção de instalações de esporte e lazer | Constituição do fundo de reserva |
| Reposição do fundo de reserva | Indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação |
Um detalhe que custa dinheiro: se você deixar de enviar os comprovantes e as despesas se acumularem, elas são ressarcidas sem juros e sem correção. Peça o reembolso mês a mês.
O prazo do contrato
30 meses é o prazo mais comum em locação residencial, e é o que a STS costuma praticar.
O número não é arbitrário. Contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses se encerram pelo próprio decurso do prazo, sem necessidade de aviso. Se você permanecer no imóvel depois disso e não houver oposição do proprietário, o contrato passa a valer por tempo indeterminado — e, a partir daí, qualquer das partes pode encerrá-lo comunicando a outra com 30 dias de antecedência.
Na prática, é o que dá previsibilidade aos dois lados: dois anos e meio de estabilidade e, depois, flexibilidade para ambos.
O reajuste
O aluguel é reajustado a cada 12 meses, pela variação acumulada do IPCA/IBGE — ou, na falta dele, INCC/IBGE ou IGP-M/FGV, nessa ordem.
O reajuste é automático e independe de aviso prévio.
Reparos, quem conserta e em quanto tempo
Esta é a seção com mais direitos seus, e a menos conhecida.
O que é seu
Danos causados por você, por quem mora com você, por familiares ou visitantes. O contrato é explícito: você repara independentemente de culpa.
O que é do proprietário
- Danos anteriores à locação que afetem a habitabilidade do imóvel
- Danos ocultos — os que não apareceram na vistoria porque a energia, a água ou o gás ainda não estavam ativos
Os prazos que o proprietário tem para responder
| Tipo de reparo | O que é | Prazo de resposta |
|---|---|---|
| Comum | Vícios em geral | 7 dias |
| Urgente | Compromete o uso sem tornar o imóvel inabitável — vazamentos, infiltrações graves | 3 dias |
| Emergencial | Risco imediato — cano rompido com grande vazamento, curto-circuito, vazamento de gás | Na hora em que for comunicado |
E se ele não responder
Aqui está o seu direito mais concreto: se o proprietário não se manifestar no prazo, você não fica de mãos atadas.
Para reparos comuns, você apresenta três orçamentos. Se não houver manifestação em 2 dias, a administradora aprova o de menor valor. Você paga e solicita o reembolso, que é descontado no boleto, mediante comprovação.
Para reparos urgentes e emergenciais, o contrato o autoriza a realizar o reparo diretamente se o proprietário não se manifestar nos prazos acima.
Benfeitorias, peça autorização por escrito, sempre
Qualquer modificação no imóvel — ainda que necessária ou útil — exige autorização prévia e expressa do proprietário, por escrito, detalhando o escopo.
Duas consequências de não pedir:
- Você não é reembolsado. Benfeitoria não autorizada não gera direito a reembolso nem retenção do imóvel.
- Pode gerar multa. Nas vistorias periódicas, benfeitoria não autorizada deve ser reparada em até 7 dias, sob pena de multa equivalente a 3 aluguéis e possível rescisão.
É o ponto que mais pega inquilino de boa-fé: instalar ar-condicionado, trocar um piso, tirar uma parede, fixar armário. Nada disso é proibido — mas tudo isso precisa de autorização escrita antes.
Visitas ao imóvel
O proprietário e a administradora podem visitar o imóvel mediante aviso prévio de 48 horas e agendamento, que você deve facilitar.
Se o imóvel for colocado à venda
- As visitas de interessados passam a ocorrer com 24 horas de aviso, entre 9h e 20h
- O proprietário pode divulgar o imóvel, inclusive com fotos, filmagens e placas
E você tem preferência na compra
Se o proprietário decidir vender, você tem o direito de comprar nas mesmas condições oferecidas a qualquer outra pessoa. É um direito seu, previsto em lei e no contrato.
O prazo é de 30 dias: passado esse período sem que você exerça a preferência, o proprietário fica livre para negociar com terceiros.
Sublocação
Não é permitido sublocar, emprestar, arrendar ou ceder o imóvel — no todo ou em parte — sem consentimento prévio e por escrito do proprietário.
Saindo do imóvel
Antes do fim do prazo
Multa de 3 aluguéis, calculada proporcionalmente aos meses que faltam para o fim do contrato — conforme o art. 4º da Lei do Inquilinato. Quanto mais perto do fim, menor a multa.
Você deve comunicar a administradora por escrito, com 30 dias de antecedência.
Depois do prazo, com o contrato prorrogado
Quando o prazo termina e o contrato segue por tempo indeterminado, basta comunicar com 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, a lei prevê o pagamento do equivalente a um mês de aluguel e encargos.
Desistindo antes de entrar
Se você rescindir antes da data de início, a multa é de um aluguel.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Durante o prazo determinado, não — salvo em caso de descumprimento do contrato ou da lei por sua parte, acordo mútuo, ou determinação do poder público.
A vistoria de saída
- Avise a administradora para agendar a vistoria.
- Deixe a energia elétrica ligada. É condição para os testes — sem energia, a vistoria não acontece.
- Se houver reparos a fazer, você tem 7 dias adicionais para executá-los.
- Na vistoria, havendo necessidade de reparos, é apresentado um orçamento de empresa terceirizada. O FCI é usado para cobrir esses valores; se não for suficiente, a diferença é sua.
- Apresente as quitações: condomínio, prefeitura, energia, água e o que mais se aplicar.
- Assine o termo de rescisão.
Comunicações, e-mail e WhatsApp valem
O contrato estabelece que notificações enviadas para o e-mail e o WhatsApp informados no contrato são válidas — inclusive notificações judiciais — independentemente de confirmação de leitura.
Duas consequências práticas:
- Ignorar uma mensagem não é defesa. Se foi enviada para o contato cadastrado, vale.
- Mudou de e-mail ou telefone? Comunique em até 10 dias. Enquanto não comunicar, as mensagens enviadas para os contatos antigos continuam válidas.
Se houver divergência, arbitragem
Os contratos da STS preveem, por padrão, que eventuais divergências entre as partes sejam resolvidas por arbitragem, conduzida por uma câmara especializada indicada no contrato, e não pela justiça comum.
A escolha tem razões práticas, e valem para os dois lados:
- Agilidade. A arbitragem costuma resolver em meses o que no Judiciário levaria anos. Numa locação, ter razão tarde demais raramente resolve o problema.
- Especialização. A câmara é especializada, o que significa decisões tomadas por quem conhece as particularidades de um contrato de locação.
- Procedimento mais simples. Em geral virtual, sem a formalidade e as sucessivas instâncias do processo comum.
Na prática, isso significa que uma eventual disputa é decidida fora do Judiciário, pela câmara arbitral prevista no contrato, com decisão definitiva.
Fale com a equipe da STS
Se tiver alguma dúvida sobre o contrato, converse com a nossa equipe.