Todo contrato de locação é reajustado uma vez por ano. O quanto sobe depende de um índice que já está escrito no seu contrato — e a diferença entre um índice e outro pode ser grande. Este guia explica a regra, mostra os números atuais e esclarece o que acontece quando o contrato chega ao fim.
A regra, uma vez por ano, pelo índice do contrato
Duas coisas definem o reajuste, e nenhuma das duas é decidida na hora.
A periodicidade é anual. A legislação brasileira proíbe reajuste em intervalo inferior a 12 meses. Não existe reajuste semestral de aluguel.
O índice está no contrato. Ele foi acordado quando o contrato foi assinado e não muda por decisão de uma das partes. Se o seu contrato diz IPCA, o reajuste é pelo IPCA, mesmo que outro índice tenha subido mais naquele ano.
O reajuste é automático: acontece na data-base do contrato, independentemente de aviso prévio.
Os três índices mais usados
| Índice | Quem calcula | O que mede |
|---|---|---|
| IPCA | IBGE | Inflação oficial do país, medida pelo consumo das famílias |
| IGP-M | FGV | Cesta mais ampla, com forte peso de preços no atacado e do dólar |
| INCC | FGV | Custo da construção civil, materiais e mão de obra |
IPCA é hoje o índice mais usado em locação residencial, e é o padrão nos contratos da STS. É a inflação oficial, mais estável e mais previsível.
IGP-M foi por décadas o padrão do mercado imobiliário. Perdeu espaço porque oscila muito: como sofre influência do câmbio e dos preços no atacado, pode disparar num ano e ficar negativo no outro.
INCC mede o custo de construir, não o custo de viver. Aparece mais em contratos na planta e em obras do que em locação pronta.
Os números de hoje
Calculadora de reajuste de aluguel
Informe o aluguel atual, o índice previsto no contrato e o mês de referência.
Esta é uma simulação baseada no índice escolhido. O valor válido é o previsto no seu contrato.
E se o índice ficar negativo?
Acontece. Basta olhar os meses negativos na tabela acima.
Mas o aluguel não diminui. A maioria dos contratos, inclusive o padrão da STS, prevê o reajuste pela variação positiva do índice. Na prática é um piso: se o acumulado de 12 meses estiver negativo na data do seu reajuste, o valor simplesmente permanece o mesmo até o reajuste seguinte.
Vale conferir a redação do seu contrato, porque é ela que decide.
Onde consultar as fontes oficiais
Você não precisa acreditar em ninguém: os três índices são públicos.
- IPCA, no IBGE
- IGP-M e INCC, na FGV
- Os três reunidos, no Banco Central
Vale conferir antes de aceitar um reajuste: o número que vale é o acumulado de 12 meses até o mês de referência do seu contrato.
Quando o contrato chega ao fim
Aqui mora a confusão mais comum. Reajuste e revisão são coisas diferentes.
| Reajuste | Revisão | |
|---|---|---|
| Quando | Todo ano, na data-base | No fim do contrato ou após 3 anos |
| Base | Índice do contrato | Valor de mercado |
| Como | Automático | Por acordo, ou judicialmente |
Renovação por acordo
Quando o prazo termina, as partes podem simplesmente combinar um novo valor e seguir. A lei permite que, de comum acordo, se estabeleça novo valor de aluguel e se altere a cláusula de reajuste.
É o caminho normal, e é uma negociação: o proprietário pode propor o valor de mercado, e você pode aceitar, contrapropor ou recusar.
Se você não aceitar
Ninguém é obrigado a renovar. Não havendo acordo, a locação se encerra e o imóvel é devolvido, respeitados os prazos de aviso.
Se você permanecer no imóvel após o fim do prazo e o proprietário não se opuser, o contrato passa a valer por tempo indeterminado, mantendo o valor vigente até que haja acordo ou revisão.
A revisão judicial depois de três anos
Não havendo acordo, qualquer das partes pode pedir judicialmente a revisão do aluguel para o valor de mercado, mas só após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Vale para os dois lados: o proprietário pode pedir aumento se o mercado subiu, e o inquilino pode pedir redução se o mercado caiu.
O que isso significa na prática
Para quem aluga: o reajuste anual é previsível e você pode conferir sozinho. Já a renovação é negociação, e o seu poder nela vem de conhecer o mercado. Se imóveis parecidos na região estão sendo anunciados por menos, isso é argumento.
Para quem é proprietário: o índice protege contra a inflação, mas não acompanha o mercado. Em regiões que valorizaram acima da inflação, o aluguel pode ficar defasado ano após ano, e a renovação é o momento de corrigir. Em regiões que esfriaram, insistir no valor de mercado antigo costuma custar mais em vacância do que o aumento renderia.
Fale com a equipe da STS
Se você tem dúvida sobre o reajuste do seu contrato, fale com a equipe da STS. Nós ajudamos a conferir o índice, a data-base e as condições previstas.