Por que existe essa análise
A STS administra o patrimônio de terceiros. Cada imóvel da carteira pertence a uma pessoa que confiou à imobiliária a responsabilidade de escolher bem quem vai morar nele.
Por isso a análise não é burocracia: é a diligência de verificar duas coisas — se o interessado tem capacidade financeira para sustentar o contrato ao longo dos anos, e se tem bom histórico como locatário.
Uma observação que ajuda a entender o processo: a Lei do Inquilinato não lista documentos nem define critérios de aprovação. A lei trata das garantias, não da análise cadastral. Por isso as exigências variam de uma imobiliária para outra — o que você lê aqui é o critério da STS.
A ordem importa
- Aprovação cadastral — documentos, renda e histórico. É o que este guia cobre.
- Garantia locatícia — só depois de aprovado.
Muita gente tenta resolver a garantia primeiro, achando que ela substitui a análise. Não substitui: a garantia protege o proprietário contra inadimplência, mas não responde se o aluguel cabe no seu orçamento. São perguntas diferentes, e a segunda vem primeiro.
Quanto tempo leva
Com a documentação completa, a análise leva de minutos a poucas horas, dentro do horário comercial. Em geral a decisão sai no mesmo dia.
O que atrasa não é a análise — é documentação faltando. Por isso vale reunir tudo antes de se candidatar.
Quem precisa apresentar documentos
Todos os maiores de idade que vão morar no imóvel — não apenas quem assina o contrato.
Isso costuma surpreender. Um casal que vai morar com um filho de 19 anos apresenta a documentação dos três, ainda que o contrato saia no nome de um só.
Os documentos
Identificação
- Documento de identidade com foto (RG ou CNH)
- CPF
- Comprovante de residência atual
Comprovação de renda
O que apresentar depende da origem da sua renda:
| Situação | O que apresentar |
|---|---|
| CLT | 3 últimos holerites |
| Autônomo ou profissional liberal | 3 meses de extrato bancário e a última declaração de imposto de renda |
| Empresário | Pró-labore, última declaração de imposto de renda e extrato bancário |
| Aposentado ou pensionista | Comprovante de renda do INSS |
| Estrangeiro | CPF brasileiro, carta formal de emprego e conta bancária no Brasil com saldo |
| Estudante | Ver a seção sobre locatário solidário, abaixo |
Patrimônio — opcional, mas vale a pena
Se você tiver ativos e aplicações financeiras, pode apresentar a documentação. Não é obrigatório, mas aumenta as chances de aprovação — especialmente quando a renda mensal está no limite do exigido.
Serve declaração de imposto de renda e demonstrativos de aplicação financeira.
A regra da renda
A renda comprovada precisa ser superior a 3x o valor locatício.
E aqui está o detalhe que muita gente erra: valor locatício não é só o aluguel. É a soma de aluguel, condomínio e IPTU.
A renda pode ser somada
A renda das pessoas que serão responsáveis no contrato pode ser somada para atingir o mínimo. Casais e familiares costumam se compor dessa forma.
Renda comprometida conta contra
Não basta o valor bruto. A STS também avalia se a sua renda já está comprometida com outros créditos e financiamentos — prestação de veículo, financiamento imobiliário, empréstimos.
Estudantes e o locatário solidário
Muitos estudantes não têm renda, ou têm renda insuficiente para o imóvel pretendido. Nesses casos, o caminho é incluir um parente como locatário solidário no contrato.
O locatário solidário não é a mesma coisa que fiador. Ele é parte do contrato de locação, com as mesmas obrigações do locatário principal — é a renda dele que compõe o mínimo exigido. O fiador, por sua vez, é garantidor: fica fora do contrato de locação e só é acionado se houver inadimplência.
Na prática, é o arranjo mais comum para locação de estudante.
O que a STS verifica
Além dos documentos, a análise inclui:
- Bureaus de crédito — Serasa e/ou SPC/Boa Vista, em busca de restrições
- Comprometimento de renda — o quanto da sua renda já está alocado
- Antecedentes como locatário — pode ser feito um levantamento do seu histórico em locações anteriores e nos condomínios onde morou
- Autenticidade dos comprovantes apresentados
Tem restrição no CPF? Não é reprovação automática
Essa é a dúvida que mais faz gente desistir antes de tentar — e a resposta é melhor do que a maioria imagina.
Restrição no CPF não reprova automaticamente. É um sinal amarelo, e a STS faz uma análise de materialidade: o que importa é o tamanho e a natureza da pendência, não a simples existência dela.
Duas recomendações práticas se for o seu caso:
- Informe a restrição no momento da candidatura, sem esperar que a análise descubra. Transparência pesa a favor.
- Apresente a quitação, se já tiver resolvido. É o que transforma um sinal amarelo em assunto encerrado.
Como aumentar suas chances
Cinco coisas que dependem só de você:
- Reúna a documentação antes de visitar. É o que define se a resposta sai no mesmo dia ou arrasta. E bons imóveis de alto padrão saem rápido — quem apresenta tudo primeiro costuma levar.
- Consulte seu próprio CPF antes. Serasa e SPC permitem consulta gratuita. Se houver algo, você descobre a tempo de resolver ou de reportar.
- Reporte pendências em vez de esperar que apareçam.
- Apresente patrimônio, mesmo sem ser exigido. É a forma mais direta de compensar uma renda no limite.
- Componha renda. Se duas pessoas vão morar e assumir o contrato, a renda de ambas conta.
Se a sua garantia for fiador
Quando a garantia escolhida é o fiador, a documentação dobra: o fiador e o cônjuge, se houver, precisam apresentar documentos que comprovem identidade, estado civil, renda e patrimônio suficientes para garantir as obrigações do contrato.
O comprovante de estado civil é exigido do fiador, não do locatário — porque o patrimônio do casal responde pela fiança.
O fiador precisa ter renda superior a 3x o valor locatício — o mesmo múltiplo exigido do locatário — e comprovar patrimônio por imposto de renda e demonstrativos de aplicação financeira.
É por isso que o fiador é a modalidade de análise mais demorada: além de mais documentos, há confirmação pessoal e checagem de referências.
Se você é estrangeiro
Além do CPF brasileiro, da carta formal de emprego e da conta bancária no Brasil com saldo, vale saber de uma limitação prática: quem chegou há pouco tempo tem histórico de crédito curto no país, e a análise de crédito tradicional tem pouco com o que trabalhar.
Por isso, a recomendação da STS nesses casos é escolher Fundo CredAluga ou título de capitalização como garantia. As duas se apoiam em um valor aportado, não em histórico de crédito — o que contorna exatamente essa limitação.
As duas estão explicadas no guia de garantia locatícia.
Depois da aprovação
Aprovado o cadastro, o passo seguinte é escolher a garantia locatícia. As modalidades, os custos, o que retorna e o que não retorna estão no guia de garantia locatícia.
Assinou o contrato? Entenda seus direitos e deveres como inquilino.
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